高志 加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司駐華首席代表
高志（加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司駐華首席代表）：今天給大家講講最近商業(yè)建筑在規(guī)劃設(shè)計(jì)上發(fā)展的新趨勢(shì)。要去講趨勢(shì)，大家想肯定是宏觀的，實(shí)際上不是，今天我給大家?guī)?lái)一個(gè)案例，通過(guò)案例，講講發(fā)展趨勢(shì)是什么，昨天晚上專門(mén)做了準(zhǔn)備，但是今天早上突然發(fā)現(xiàn)不能打開(kāi)，但主要內(nèi)容沒(méi)有變。實(shí)際上，現(xiàn)在商業(yè)建筑發(fā)展的總趨勢(shì)是這樣的，首先現(xiàn)在向綜合性發(fā)展，現(xiàn)在你再單獨(dú)再蓋一個(gè)商場(chǎng)或者購(gòu)物中心，我的觀點(diǎn)這種現(xiàn)象以后會(huì)越來(lái)越少，現(xiàn)在一定是蓋一個(gè)商業(yè)綜合體，商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈決定的。昨天姜老師講了八先八后，他提到先定位后買(mǎi)地、先規(guī)劃后策劃。我深有體會(huì)，我今天的例子就講這個(gè)問(wèn)題。我們現(xiàn)在連續(xù)有幾個(gè)商場(chǎng)都在做，幾個(gè)商場(chǎng)老板都問(wèn)我同一個(gè)，說(shuō)告先生，咱們這個(gè)商場(chǎng)該怎么定位？很多策劃師也問(wèn)我，說(shuō)您覺(jué)得該怎么定位？很多商業(yè)建筑是被迫的，不是自愿的。
我今天講的是被迫做的，但是做得很成功。怎么樣尋找自己的方向呢？這個(gè)項(xiàng)目本身在沈陽(yáng)的西塔位置，靠近沈陽(yáng)的西邊，他買(mǎi)地的時(shí)候，政府上這個(gè)地方容積率4.5，高度沒(méi)有限制，理論上說(shuō)蓋一百多米作住宅也沒(méi)有問(wèn)題，我們把這個(gè)地拍了，拍下來(lái)之后發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，在北邊隔了一個(gè)馬上，上邊的住宅四層政府說(shuō)一快都不能動(dòng)，高度能不受限制嗎？拍地之前，他去找過(guò)我，我說(shuō)先幫他看看地，幫他算算，他說(shuō)不用，問(wèn)題沒(méi)有，說(shuō)拍完地之后找我，地拍下來(lái)之后，我算了一下，容積率最多做到3，加入原來(lái)預(yù)計(jì)每平米賣(mài)1萬(wàn)元的話，容積率一下下了30－40％，房子每平要賣(mài)到1.5萬(wàn)元才能賺錢(qián)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的壓力太大了，怎么辦呢？只能做商業(yè)建筑，盡管風(fēng)險(xiǎn)很大，但只能這樣做，住宅還要做，但要把商業(yè)比例大大提高。所以以后在拍地的時(shí)候，一定要先做清楚調(diào)查研究。既然要這樣做，甲方問(wèn)我，說(shuō)高老師，我們要把這個(gè)項(xiàng)目做好，降低風(fēng)險(xiǎn)，很多人說(shuō)商業(yè)定位的問(wèn)題，我也看了很多書(shū)，根據(jù)這么多年工作總結(jié)，我給大家介紹三句話，聽(tīng)了之后覺(jué)得定位也沒(méi)什么難。第一叫：研究透競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。你在研究做任何一個(gè)商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，不知道干什么的時(shí)候，先看看你的對(duì)手在干什么，在作地的時(shí)候，首先要把自己的對(duì)手研究透徹，我們?cè)诳春芏鄨?bào)告、包括設(shè)計(jì)公司搞的建筑方案的時(shí)候，他的策劃報(bào)告研究的都是附近有多少項(xiàng)目、售價(jià)多少、賣(mài)得怎么樣、賣(mài)出去多少？這樣的報(bào)告對(duì)搞項(xiàng)目的效果不大，只知道銷(xiāo)售，不知道成本怎么性？
第二怎么賣(mài)出去的，盈利的模式是什么？你把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷(xiāo)售、成本、盈利模式都要調(diào)查清楚。跟你差不多的情況都要調(diào)查清楚。第二叫：我們要比對(duì)手領(lǐng)先一點(diǎn)點(diǎn)就可以了，我經(jīng)常碰到很多人跟我講“高老師我的建筑一定要做成北京最好的、沈陽(yáng)最好的、大連最高的標(biāo)志性的，領(lǐng)先三十年”這樣的話。對(duì)建筑師來(lái)講，認(rèn)為這樣的項(xiàng)目根本沒(méi)有必要，你要領(lǐng)先30年，30年后的價(jià)值你今天能賣(mài)出去嗎？你賣(mài)不出去怎么樣領(lǐng)先30年，沒(méi)有這個(gè)必要。所以，商業(yè)建筑最怕就是把他當(dāng)成一個(gè)標(biāo)志性建筑或者紀(jì)念性建筑來(lái)做，不管你拿了多好的地，當(dāng)時(shí)多么熱血沸騰，千萬(wàn)不要對(duì)自己的建筑提出不切實(shí)際的。好的建筑師、優(yōu)秀的建筑師就是能讓你的項(xiàng)目比別人強(qiáng)，而又強(qiáng)得恰到好處，特別是商業(yè)建筑，商業(yè)建筑往往處于城市里最核心的地位。第三叫：滿足顧客（城市）的需求（唯一才是忠誠(chéng)）。商業(yè)建筑往往被政府有關(guān)部門(mén)作為城市一個(gè)形象來(lái)要求，所以大家千萬(wàn)要注意，作為城市形象要求沒(méi)有問(wèn)題，但是你如何保證客戶的唯一性啊，不是說(shuō)你是城市的標(biāo)志性建筑，他就一定到你這里來(lái)買(mǎi)東西。我給大家舉個(gè)例子，我平時(shí)抽“555”，這里沒(méi)有，我就買(mǎi)了別的煙，我會(huì)不會(huì)為了買(mǎi)一盒煙飛到北京去呢？建筑師如何幫你做一些，做什么呢？不是做得多少豪華、多么高，而是做出你的個(gè)性，作出你這個(gè)地方?jīng)]有的。
當(dāng)時(shí)我妻子也是看中了我的個(gè)性。滿足了城市形象，不是你的最終目的，你的目的是做出自己的個(gè)性。最近我又發(fā)展出新三條（三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)）：第一條：現(xiàn)在的商業(yè)技術(shù)已經(jīng)從簡(jiǎn)單的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)變成了盈利模式的競(jìng)爭(zhēng)（賣(mài)點(diǎn)不要過(guò)分，景觀、節(jié)能都一樣，唯有系統(tǒng)的方法是永恒的）。北京的王府井、上海第一百貨公司、國(guó)貿(mào)等等，裝修、擺設(shè)不要于歐洲國(guó)家的任何一個(gè)商店，我們差在整個(gè)盈利模式、系統(tǒng)有問(wèn)題，在整個(gè)商業(yè)建筑、規(guī)劃的時(shí)候，把眼光多向盈利模式方面發(fā)展，而不是產(chǎn)品，產(chǎn)品的問(wèn)題差距不大。用系統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)看問(wèn)題。第二條：只比對(duì)手領(lǐng)先一點(diǎn)點(diǎn)（短時(shí)間和平面）變成產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)（持續(xù)和立體的）時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。第三條：滿足購(gòu)房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求變成滿足城市間競(jìng)爭(zhēng)的需求。這有點(diǎn)象我們做股票，大家發(fā)現(xiàn)不管你做那支股票，不能肯定賺錢(qián)，但是當(dāng)大勢(shì)很好的時(shí)候，一般都能夠賺錢(qián)。你要想清楚你這個(gè)商業(yè)建筑在城市是什么樣的位置？這個(gè)城市是什么樣的城市？我在濟(jì)南也講過(guò)，北京是個(gè)什么樣的城市呢？北京是一個(gè)政治中心，所以說(shuō)北京是中國(guó)的班長(zhǎng)，中國(guó)的副班長(zhǎng)在哪里？上海，上海的城市是女性化的。沈陽(yáng)是什么城市？是班里的體育委員，體育特別好，但是沈陽(yáng)的學(xué)習(xí)很用功，但成績(jī)不太好，沈陽(yáng)這個(gè)城市是男的。大連呢？大連是女的，是班里的班花。沈陽(yáng)根本不看大連，直接跟班長(zhǎng)聯(lián)系。所以在沈陽(yáng)跟在大連做項(xiàng)目完全是兩回事。建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時(shí)候，不同城市要采用不同的風(fēng)格，北京的建筑搬到上海去，沒(méi)法看，倒過(guò)來(lái)也一樣。上海的東方之珠搬到北京來(lái)，北京人肯定不接受。為什么因?yàn)樯虾Ｊ歉卑嚅L(zhǎng)，出身是買(mǎi)辦，北京不接受，北京是一個(gè)重要的城市。所以什么叫好項(xiàng)目？你一定要忘了，城市間是有競(jìng)爭(zhēng)的。
建筑設(shè)計(jì)在商業(yè)里面是要幫助甲方做一套動(dòng)態(tài)的經(jīng)營(yíng)體系（企業(yè)的一套經(jīng)營(yíng)盈利模式），是一個(gè)過(guò)程，圖紙是結(jié)論。體系如何建立？八個(gè)字：頭兩個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)”。離開(kāi)了標(biāo)準(zhǔn)，什么都別談，所有商業(yè)建筑沒(méi)有必要做得最好，要做得合適，標(biāo)準(zhǔn)是基本要求。二是“次序”。功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系。商業(yè)建筑很大問(wèn)題是消防和緊急疏散的問(wèn)題，人流如何處理？三是“尺度”。我現(xiàn)在的感覺(jué)國(guó)內(nèi)所有商業(yè)建筑尺度普遍存在的問(wèn)題都是尺度偏大。都覺(jué)得房子蓋得越多越好，其實(shí)如果按照一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)，比較正規(guī)的購(gòu)物中心來(lái)講，可以用銷(xiāo)售面積和使用面積一般不超過(guò)50％，可是我們的尺度普遍都偏大，大部分都要要求做70－80％。四是“語(yǔ)言”。不同的城市不同的項(xiàng)目，使用什么樣的語(yǔ)言都可以，但一定要用對(duì)。另外還有五大系統(tǒng)。第一要把功能系統(tǒng)弄得很清楚，支撐功能系統(tǒng)一定是空間系統(tǒng)，但是商業(yè)建筑非常重要的特點(diǎn)就是必須有一個(gè)引導(dǎo)系統(tǒng)。因?yàn)樯虉?chǎng)是個(gè)公共場(chǎng)所，誰(shuí)都去，你不能上個(gè)廁所老問(wèn)別人，這不行，不管賣(mài)什么，不能哪個(gè)都問(wèn)別人，所以這套引導(dǎo)系統(tǒng)和將來(lái)銷(xiāo)售的效率是成正比的。所以引導(dǎo)系統(tǒng)很重要。還有一個(gè)叫符號(hào)系統(tǒng)和顏色系統(tǒng)。符號(hào)系統(tǒng)大家都知道，顏色系統(tǒng)在商業(yè)建筑中也很重要。時(shí)間關(guān)系，我的理論不說(shuō)了。
下面給大家講一個(gè)具體的項(xiàng)目。大家看，當(dāng)時(shí)是這樣一塊地，這塊地我剛才跟大家講了，買(mǎi)地的時(shí)候甲方政府說(shuō)可以做到4.5，但真正只能做到3，所以必須要做商業(yè)建筑才能賺錢(qián)。做這個(gè)項(xiàng)目首先對(duì)沈陽(yáng)要有個(gè)認(rèn)識(shí)，沈陽(yáng)是班里的體育委員，學(xué)習(xí)非常刻苦和用功。看著同省的美女大連跟班長(zhǎng)北京勾勾搭搭心里很不是滋味，所以沈陽(yáng)說(shuō)要從生產(chǎn)型的城市往消費(fèi)型的城市來(lái)轉(zhuǎn)變。我們要努力發(fā)展這個(gè)城市的貿(mào)易和商業(yè)。在城市多功能結(jié)構(gòu)中，市場(chǎng)中心功能將隨著正式能級(jí)的提高，取代制造中心功能而成為核心功能。這符號(hào)未來(lái)城市發(fā)展的趨勢(shì)，沈陽(yáng)很缺這個(gè)東西。再講規(guī)劃定位：商業(yè)建筑發(fā)展趨勢(shì)是向綜合性發(fā)展，但是光蓋社區(qū)商店還是不行，不能賺錢(qián)，商業(yè)建筑的另一個(gè)于是趨勢(shì)是和旅游業(yè)結(jié)合起來(lái)的。比如說(shuō)一塊手表在店里賣(mài)5元錢(qián)，打上三亞天涯海角紀(jì)念品能賣(mài)50元，在酒店里可能能賣(mài)500元。這就是旅游的價(jià)值。沈陽(yáng)是東北大城市里面韓國(guó)人訪問(wèn)最多的，西塔又是朝鮮人的故居區(qū)，所以我們要把沈陽(yáng)建成除了紐約以外，世界上最大的韓國(guó)人居住的地方，要想辦理吸引那些消費(fèi)能力強(qiáng)的人來(lái)。因?yàn)樗浅r人聚居區(qū)，語(yǔ)言相通。再開(kāi)始做基地研究，這塊地原來(lái)說(shuō)要做溶劑率研究、日照研究、選址研究和交通組織研究。這塊地因?yàn)楹竺嬗姓趽醯膯?wèn)題，蓋房子南邊要高，北方要低，所以房子的容積率就做不出來(lái)了。昨天老師講的是先策劃后規(guī)劃，我的觀點(diǎn)是策劃和規(guī)劃應(yīng)該同步進(jìn)行。否則策劃沒(méi)有量的概念，策劃是不成立的，規(guī)劃沒(méi)有建筑經(jīng)濟(jì)的概念，規(guī)劃也是不成立。規(guī)劃是給你的建筑模式搭一個(gè)平臺(tái)，所以我們要考驗(yàn)他的總體布局的時(shí)候，就從一個(gè)以未來(lái)盈利的產(chǎn)業(yè)鏈入手，而不是從房子入手，現(xiàn)在做商業(yè)不是從賣(mài)什么入手，是整個(gè)地方，建這個(gè)商業(yè)，靠什么賺錢(qián)這里入手。現(xiàn)在城市的商業(yè)建筑一般的領(lǐng)軍人物不是購(gòu)物中心，而是叫酒店群，往往是一個(gè)五星級(jí)或者四星級(jí)酒店起領(lǐng)軍作用。商業(yè)總希望有錢(qián)人來(lái)買(mǎi)，什么地方是有錢(qián)人聚居的地方呢？就是星級(jí)酒店，而且酒店可以蓋得很高，很容易成為城市的商業(yè)中心。我們把酒店、購(gòu)物中心、酒店公寓作為龍頭。而且商業(yè)要向旅游業(yè)發(fā)展，我們這個(gè)地方正好做旅游房地產(chǎn)，或者叫商業(yè)房地產(chǎn)加旅游房地產(chǎn)，我們給他安排了步行街，現(xiàn)在很多新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)做了很多步行街，但我覺(jué)得步行街不可以濫用。只有兩種情況下可以用：第一是老舊城區(qū)要做改造，要做步行街，可以做。第二種是旅游商業(yè)區(qū)可以做步行街，因?yàn)槁糜问强少I(mǎi)可不買(mǎi)，是來(lái)玩的，所以在旅游勝地，或者以旅游為主的商業(yè)做步行街效果特別好。所以我就安排了做步行街。步行街要有3.5的容積率，那怎么辦，地下我做步行街，上面做了SOHO公寓，就是可以居住，又可以做小公司辦公的區(qū)域，這種效果非常好。SOHO臨街兩棟樓基本沒(méi)人住，全是小公司的辦公室。本身商業(yè)街不適合居住，但是全蓋成寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)太大，所以做這種SOHO比較灰色的產(chǎn)品。大家逛街逛累了怎么辦？大家要吃啊。所以在步行街旁邊專門(mén)做了韓國(guó)料理。吃了東西，很舒服了，想干什么？想唱歌了。吃飽了喝足了，再唱唱歌，搞點(diǎn)精神文明活動(dòng)。唱歌完了想干什么？想睡覺(jué)。我們拐過(guò)來(lái)做了高保安公寓。因?yàn)楝F(xiàn)在的建筑逐漸分化，高檔、抵檔公寓差距越來(lái)越多，高檔建筑的特征是安全第一。所以我們做的是高保安建筑，中間做了特色商業(yè)街，專門(mén)賣(mài)紀(jì)念品。再做了一個(gè)主題商業(yè)廣場(chǎng)和商業(yè)群、酒店、購(gòu)物中心、餐飲店、娛樂(lè)、SOHO整個(gè)構(gòu)成商業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值鏈。我們一定要研究產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)窃趺椿厥?，自然而然可以得出作為開(kāi)發(fā)商如何賺錢(qián)。價(jià)值鏈如何搭接呢？先要搭韓國(guó)的文化，真正要搞一條街要搞研究，做任何一個(gè)民族、任何一個(gè)主題的時(shí)候都要去研究他，不是簡(jiǎn)單地朝鮮人穿的帽子、朝鮮人穿的衣服就可以了，如何研究呢？第一條一定要研究一個(gè)民族結(jié)婚的時(shí)候穿什么衣服？要研究朝鮮族結(jié)婚時(shí)候穿什么衣服、什么顏色、什么樣的禮儀。第二條要研究民族最正式的時(shí)候祭祀的時(shí)候，就去找朝鮮族祭祀的時(shí)候是怎么樣的、象征物、吉祥物是什么。我們用現(xiàn)代的手法去反映韓國(guó)的風(fēng)格，這只是一種創(chuàng)意。之后再開(kāi)始商業(yè)規(guī)劃，這是具體的街區(qū)規(guī)劃。我們要規(guī)劃什么，要進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇、典型商街的布置。我們對(duì)商街的研究有：獨(dú)立小上鋪、商業(yè)旗艦店、購(gòu)物中心、SOHO公寓、酒店及服務(wù)公寓。商業(yè)街模式定位：商業(yè)街＋廊橋＋地下車(chē)庫(kù)；第二種模式：兩條商業(yè)街＋廊橋。第三是專門(mén)做了一個(gè)空間餐廳，空間餐廳對(duì)整條街可視性、標(biāo)志性起非常好的作用。還有一個(gè)方案是：一條主街＋廊橋。另外想了一個(gè)是半地下商業(yè)街店鋪，這個(gè)方案是很好的，在咱們?nèi)齺営檬裁磫?wèn)題，但在沈陽(yáng)用不行，沈陽(yáng)冬天雪非常大，經(jīng)常下雪，所以這個(gè)方案放棄了。然后再做購(gòu)物中心的研究，購(gòu)物中心對(duì)著商業(yè)街兩邊是公寓。商業(yè)建筑師能不能做好一個(gè)建筑，在于他懂不懂商業(yè)建筑的模式是什么。我們要跟建筑師一起研究商業(yè)建筑的模式，讓建筑師給模式提供各式各樣的條件。如果現(xiàn)在做商業(yè)最好加上兩個(gè)東西，有可能做酒店，沒(méi)有可能的話盡量找有高檔酒店的地方去做。一定要把酒店群、辦公群、商業(yè)居住群的產(chǎn)業(yè)鏈做起來(lái)。過(guò)去的地段簡(jiǎn)單說(shuō)是交通方便，現(xiàn)在要找他經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)能力的集中點(diǎn)，哪里的消費(fèi)能力最強(qiáng)、交通又方便，就找酒店，圍著酒店做肯定沒(méi)錯(cuò)。最后為了提升人氣，兩邊是商業(yè)街，中間我們做了廣場(chǎng)，這個(gè)廣場(chǎng)是有用途的，晚上可以做各式各樣的音樂(lè)會(huì)，等到過(guò)節(jié)的時(shí)候可以做旱地噴泉。里面我們還做了很多旅游設(shè)施，比如說(shuō)電氣小火車(chē)，還有朝鮮族喜歡的秋千等運(yùn)動(dòng)。所以真正的商業(yè)建筑要符號(hào)城市發(fā)展趨勢(shì)和旅游業(yè)結(jié)合起來(lái)，要做成一個(gè)綜合體，不同的商業(yè)街要有不同的模式。所以做商業(yè)建筑一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來(lái)之后，價(jià)值鏈就出來(lái)了，就能幫甲方賺錢(qián)，這樣我們整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)就發(fā)展了。建筑師在這里是可以大有作為的。謝謝各位！
